Mua nhà và mua đất vay vốn ngân hàng, hay còn gọi chung là mua bất động sản mục đích để ở, để đầu tư, tích luỹ, nhìn chung thì có vẻ giống nhau về thủ tục, nhưng thật ra sẽ có sự khác biệt nhau cơ bản giữa vay mua nhà và vay mua đất. Mời khách hàng cùng tìm hiểu vay mua đất và thế chấp chính đất mua.
Vay mua đất là gì ? Các gói vay mua đất của ngân hàng như thế nào ?
Cũng giống như vay mua nhà, vay mua đất thường được các ngân hàng tài trợ cho vay thời gian lên đến tối đa 30 năm. Tuy nhiên mục đích vay mua đất bị giới hạn bởi những yếu tố pháp lý sau :
Trường hợp bất động sản mua là đất nền thuộc dự án.
- Đất dự án chưa có sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận .
- Đất dự án đã có sổ đỏ nhưng đứng tên chủ đầu tư, trên sổ có điều kiện đặc biệt về việc hạn chế chuyển nhượng, giao dịch.
- Đất dự án đã có sổ đỏ đứng tên cá nhân sở hữu : Trên đất đã có nhà ở, nhưng vẫn chưa được cấp sổ hồng do không được công nhận nhà.
=> Nhà dự án thường vướng pháp lý là chưa có sổ đỏ – giấy chứng nhận, hoặc bị hạn chế chuyển nhượng, giao dịch mua bán, chỉ được phép bán đất, hoặc không bán nhà, v/v.
Có thể bạn quan tâm thời hạn giải ngân vay thế chấp mất bao lâu khi mua nhà đất
Nguyên nhân chính dẫn dến việc nhà đất dự án không được mua bán, giao dịch và hạn chế giao dịch thường như sau :
1. Do chủ đầu tư còn nợ tiền thuế dẫn đến dự án không được cấp sổ mà khách hàng không biết
2. Do làm thủ tục xin phê duyệt tại cơ quan nhà nước để xin giấy phép thực hiện dự án, chủ đầu tư xin 1 lần về quy hoạch xây dựng cho tổng thể toàn bộ diện tích đất, cho nên khi nào toàn bộ tổng thể dự án đất đã dược xây dựng xong chung một lần thì chủ đầu tư mới thực hiện hoàn công được (tuy nhiên thực tế có lô đất đã xây dựng, có lô đất chưa xây dựng vấn để trống, v/v) dẫn đến việc mua bán đất thuộc khu dự án này khó hoàn công được, dẫn đến khó mua bán/giao dịch.
3. Một số dự án được phê duyệt chấp thuận cho phép chủ đầu tư thực kiện kinh doanh mua bán nhà đất, nhưng điều kiện là chủ đầu tư phải hoàn thiện đồng bộ tổng thể cơ sở hạ tầng, xây dựng xong theo khuôn khổ chung (trong khi thực tế, lô đất đã được chia nhỏ để bán mà vẫn chưa xây xong), dẫn đến người mua không được phép cập nhật sang tên trên sổ (chỉ làm hợp đồng mua bán song phương giữa chủ đầu tư và người mua mà không có công chứng hợp đồng).
Nếu mua đất thuộc những trường hợp nêu trên, bạn cần cân nhắc kỹ lưỡng về tính pháp lý, bởi khi làm hồ sơ vay vốn tại ngân hàng tương đối khó khăn hơn.
Có thể bạn quan tâm vay thế chấp sổ đỏ khác tỉnh được không.
Trường hợp bất động sản là đất thuộc nhà phố, trung tâm đô thị hoặc nông thôn :
Những bất động sản này đã có sổ đỏ (giấy chứng nhận QSH) riêng biệt : Nhưng mục đích sử dụng đất trên sổ lại là “đất nông nghiệp” : Cũng bị hạn chế chuyển nhượng theo luật đất đai.
=> Cũng thuộc trường hợp ngân hàng không tài trợ cho vay mua đất nếu mua đất nông nghiệp, làm hồ sơ vay sẽ khó khăn hơn.
Như vậy các gói, sản phẩm vay mua đất của ngân hàng như thế nào ?
- Đối với đất nền dự án : Đã có pháp lý giấy chứng nhận đầy đủ. Không bị hạn chế chuyển nhượng, giao dịch v/v. Và Chủ đầu tư dự án có liên kết với ngân hàng để tài trợ đầu ra (bao vay vốn cho các khách hàng mua dự án thuộc chủ đầu tư này).
- Đối với đất nhà phố riêng lẻ: Mục đích sử dụng là “đất ở nông thôn” hoặc “đất ở đô thị”.
- Các trường hợp ngoại lệ khác : Như đất bị quy hoạch, thương mại dịch vụ, hỗn hợp, lúa, v/v. Có thể trình ngoại lệ để cho vay được.
Để xét duyệt cho khách hàng vay vốn, cần thêm nhiều yếu tố khác như nguồn thu nhập có tốt không, phương án vay có hiệu quả hay không, mới đánh giá tổng thể và xét duyệt cho vay được, đòi hỏi kinh nghiệm của cán bộ tín dụng trong khâu trình hồ sơ và thiết kế hồ sơ phù hợp với quy định ngân hàng và sự am hiểu về thủ tục vay thế chấp ngân hàng.
Cho nên việc trình hồ sơ có điểm ngoại lệ để khách hàng được vay vốn phụ thuộc vào rất nhiều ở năng lực và kinh nghiệm và sự am hiểu thị trường của nhân viên tín dụng.
Vay ngân hàng mua đất – Những điểm cần lưu ý :
- Nếu mua đất và thế chấp tài sản khác đất dự định mua, thì bạn không đáng lo ngại.
- Nếu bạn mua đất dự án thì tốt nhất nên tìm hiểu kỹ về việc : Có ngân hàng nào tài trợ cho vay trên dự án đó không ? (chủ đầu tư có liên kết với dự án đó hay không ?).
=> Một dự án mà được ngân hàng chấp thuận liên kết với chủ đầu tư và cho vay để mua : Có nghĩa là về mặt pháp lý dự án bạn hoàn toàn yên tâm, và không đáng lo về rủi ro (VD: địa ốc Alibba là một trường hợp mua đất rất rủi ro)
Nếu mua đất và thế chấp chính đất dự định mua, thì bạn cần lưu ý những vấn đề nêu trên để tránh cho mình sự cố đáng tiếc và áp lực mất tiền cọc khi đến hạn thanh toán tiền mua đất mà vẫn chưa được ngân hàng cho vay.
Tham khảo hình thức cho vay mua nhà của ngân hàng
Mách bạn : Khi mua đất và thế chấp chính đất mua vay ngân hàng
Cách tốt nhất, để giảm áp lực về tiến độ thanh toán: Bạn nên liên hệ với ngân hàng làm hồ sơ, thủ tục vay vốn trước, sau khi chắc chắn được duyệt cho vay bạn mới tiến hành thoả thuận về tiến độ thanh toán tiền mua đất với bên bán bất động sản.
Ngoài ra, một số dự án có cam kết của chủ đầu tư về việc người mua dự án này sẽ được hỗ trợ vay vốn ngân hàng với số tiền mong muốn của khách là bao nhiêu, cam kết này sẽ được phát hành trước khi khách hàng tiến hành đặt cọc, trong trường hợp khách hàng không vay được tiền ngân hàng thì theo cam kết này chủ đầu tư sẽ hoàn trả số tiền đã nhận lại cho khách. Khách hàng có thể an tâm hơn khi mua đất dự án và thế chấp chính đất mua với hình thức hỗ trợ này.
Trên đây là chia sẻ của Ebank VietNam tham khảo từ những khách hàng và kinh nghiệm từ những cán bộ ngân hàng – Bạn có thắc mắc có thể để lại bình luận hoặc đăng ký tư vấn tại đây.
