Thủ tục công chứng mua bán nhà đất và những điều cần biết

thủ tục công chứng mua bán nhà đất

Dành riêng cho những ai lần đầu tiên giao dịch nhà đất, hoặc cần thêm thông tin hữu ích trong việc chuyển nhượng nhà đất bất động sản.

Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất người bán cần chuẩn bị giấy tờ gì ?

Tùy theo pháp lý tài sản bất động sản, tình trạng nhà đất và chủ sở hữu bất động sản mà phân thành nhiều trường hợp khác nhau, nhưng cơ bản chủ sở hữu nhà đất phải chuẩn bị cơ bản những giấy tờ như sau :

Thứ nhất : Giấy chứng nhận bất động sản hợp lệ :

Bản gốc sổ hồng và sổ đỏ, hay còn gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – Quyền sở hữu công trình xây dựng và tài sản khác gắn liền với đất, gọi chung là giấy tờ thể hiện pháp lý bất động sản hợp lệ.

Pháp lý bất động sản hợp lệ là giấy tờ nhà đất cấp theo phôi mẫu do nhà nước ban hành (khoảng từ năm 2003 trở về sau). Xem thêm tại Sổ hồng và sổ đỏ sự khác biệt đáng lưu ý.

Một số trường hợp như giấy tờ nhà đất cũ trước 1975, giấy tay,..không thể công chứng được và không chấp nhận lách luật công chứng vi bằng kể từ thời điểm 20/02/2020 (theo nghị định số Nghị định 08/2020/NĐ-CP)

Thứ 2 : Giấy tờ pháp lý bất động sản kèm theo :

Thông báo lệ phí trước bạ :

Thông báo lệ phí trước bạ rất quan trọng. Và tùy theo tình hình từng khu vực và địa phương, nhưng đối với bất động sản tại TP HCM hầu như bắt buộc phải có thông báo lệ phí trước bạ nhà và đất.

Trong một vài tình huống không có thông báo lệ phí trước bạ nhà và đất, khách hàng có thể trích lục thông báo lệ phí trước bạ tại cơ quan nhà nước.

Biên lai nộp thuế (nếu có)

Trong những trường hợp nhà và đất còn nợ nghĩa vụ tài chính (chưa đóng thuế quyền sử dụng đất) thì biên lai thuế và xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ thuế là cơ sở rất quan trọng trong giao dịch mua bán chuyển nhượng khi công chứng.

Thông báo cấp số nhà

  • Trong trường hợp số nhà thực tế đã có sự sai khác so với giấy chứng nhận thì thông báo cấp số nhà rất quan trọng trong mọi giao dịch (mua bán chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp bất động sản)
  • Nếu như chủ nhà đất đã làm mất thông báo này, có thể đi trích lục bản sao, hoặc xác nhận cấp số nhà bản gốc tại UBND Phường/xã nơi bất động sản tọa lạc.
  • Thời gian xác nhận số nhà khoảng 3 ngày.

Thứ 3 : Giấy tờ có liên quan thể hiện tính sở hữu của người đứng tên nhà đất

  • CMND và căn cước công dân người đứng tên bất động sản.
  • Sổ hộ khẩu người đứng tên bất động sản.
  • Giấy đăng ký kết hôn (nếu có)

Lưu ý quan trọng khi công chứng mua bán nhà đất :

Sẽ phát sinh thêm những giấy tờ và chứng từ sau :

Quyết định ly hôn :

  • Đây là chứng từ quan trọng để xác định tài sản chung, tài sản riêng trong quá trình ly hôn của vợ/chồng.
  • Trong thời kỳ hôn nhân, mặc dù tài sản chỉ đứng tên riêng người chồng (hoặc vợ) nhưng vẫn sẽ xác định là tài sản chung cuả cả hai, vì vậy khi công chứng mua bán tài sản này sẽ đòi hỏi có thêm quyết định ly hôn thể hiện việc đã phân chia tài sản.
  • Trong trường hợp tại quyết định ly hôn : Toà tuyên án đã ly hôn nhưng tài sản chưa được phân chia, thì công chứng viên yêu cầu phải có mặt của người vợ (chồng) cũ để ký mua bán.
  • Hoặc có thể linh động : Có thêm giấy thỏa thuận tài sản riêng (có công chứng) để giao dịch mua bán công chứng thành công trong trường hợp này.

Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (giấy xác nhận độc thân).

  • Tương tự như giấy quyết định ly hôn, giấy xác nhận độc thân là cơ sở xác định tài sản này chỉ thuộc một mình cá nhân người này (trong lúc độc thân hoặc hiện tại chưa kết hôn với ai)

Giấy xác nhận thay đổi số chứng minh nhân dân thành số thẻ căn cước :

Giấy này là chứng từ thiết yếu trong mọi giao dịch, bắt buộc phải có. Lưu ý là chứng minh nhân dân (thẻ căn cước) chỉ có thời hạn 15 năm, cần kiểm tra về thời hạn này trước khi giao dịch mua bán.

Giấy xác nhận 2 số chứng minh nhân dân là của cùng một người :

  • Khi khách hàng từng cư trú tại nhiều nơi có địa chỉ hộ khẩu thường trú trong quá khứ khác nhau, thường đi kèm với việc thay đổi chứng minh nhân. Do đó có thể đã từng có 3, 4 số chứng minh nhân dân cũ trong quá khứ, hoặc số chứng minh dân dân quân đội, sỹ quan, công an.
  • Điều này đòi hỏi bên chủ nhà đất phải làm giấy xác nhận hai số chứng minh nhân dân cũ là cùng một người tại cơ quan công tác cũ khi công chứng mua bán nhà đất.

Giấy khai sinh của con :

  • Trong một số trường hợp như kết hôn trước năm 1987, sẽ không có giấy đăng ký kết hôn, hoặc họ tên trên số chứng minh nhân dân cũ khác với giấy chứng minh hiện tại, có thể cần thêm giấy khai sinh của con.
  • Khi cần thêm chứng từ này để xác nhận cột mốc hình thành tài sản chung của vợ chồng, hoặc xác định đúng người đúng tên (đúng chủ sở hữu) tài sản nhà đất.

Xem thêm về tình huống phân chia tài sản thừa kế vợ chồng hôn nhân không hợp pháp để hiểu thêm về tài sản chung riêng của vợ chồng

quy trình công chứng mua bán nhà đất

Thứ 4 : Ủy quyền trong mua bán chuyển nhượng nhà đất :

  • Chồng (vợ) không có mặt để ký công chứng có thể ủy quyền cho một mình vợ (chồng) ký giao dịch mua bán.
  • Tài sản nhà đất đứng tên hộ gia đình, trong đó có một người đi định cư hoặc công tác ở nước ngoài, có thể dùng hình thức ủy quyền thụ ủy để giao dịch mua bán.
  • Tài sản do tặng cho, do thừa hưởng di chúc có thể ủy quyền cho một người đại diện đứng giao dịch mua bán.
  • Thủ tục về ủy quyền giao dịch chuyển nhượng bất động sản tương tự như ủy quyền thụ ủy.

Thứ 5 : Đối với bên mua bất động sản (bên nhận chuyển nhượng nhà đất).

  • CMND của người vợ hoặc chồng, một người cũn có thể đại diện ký mua nhà đất.

  • Nếu công chứng ở UBND xã/phường cần thêm giấy ủy quyền của người vợ cho chồng để thực hiện giao dịch mua nhà đất.

Quy trình công chứng mua bán nhà đất :

  1. Đặt cọc tay hoặc giấy nhận kèo có công chứng, trong đó nội dung có thỏa thuận thời điểm thanh toán tiếp theo để ký hợp đồng mua bán có công chứng.

  2. Nếu giấy đặt cọc/giao kèo không công chứng, có thể thay thế bằng biên bản thỏa thuận thanh toán bất động sản viết tay.
  3. Bên bán và bên mua hẹn nhau đến địa điểm công chứng hợp đồng mua bán như đã thỏa thuận.
  4. Bên mua chồng tiền, thanh toán đủ số tiền cho bên bán.

Lưu ý : Tại nội dung hợp đồng công chứng thường sẽ thanh toán đủ, tuy nhiên thực tế bên mua thanh toán 95% và giữ lại 5%, hoặc giữ số tiền từ 20 đến 30 triệu đồng để làm cơ sở tin cậy cho việc người bán sẽ hợp tác với người mua trong việc hỗ trợ làm chứng từ sang tên mua bán.

  1. Giá bán trên hợp đồng công chứng khác giá bán thực tế :
  • Thực tế vẫn hay xảy chênh lệch giá bán thực tế cao hơn giá bán hợp đồng công chứng, ví dụ như trường hợp ra giá bán trên hợp đồng công chứng không bao gồm phí môi giới nên thấp hơn giá bán thực tế.
  • Việc giá bán là thỏa thuận giữa người mua và người bán pháp luật không can thiệp, tuy nhiên trong trường hợp này, giá bán tại hợp đồng công chứng thấp hơn giá bán thực tế, thì khi tính thuế sẽ tính theo giá bán tại hợp đồng công chứng.
  • Và nếu giá bán tại hợp đồng công chứng lại thấp hơn giá UBND nhà nước ban hành thì mức áp thuế theo giá nhà nước.
  1. Những chứng từ nhận tiền, giao dịch mua bán cần lưu giữ cẩn thận để tránh kiện tụng, tranh chấp người mua lẫn người bán về sau.
  2. Trước giờ nhiều người vẫn hay lầm tưởng, khi đã công chứng mua bán xong là việc giao dịch mua bán nhà đất đã chính thức hợp thức hóa, đã hoàn thành, thực tế :
  • Hiệu lực hợp đồng công chứng mua bán chấm dứt khi đã hoàn thành sang tên người mua trên giấy chứng nhận.
  • Có vào trường hợp xảy ra, người mua nhà muốn an toàn nên giam giữ số tiến khá lớn của bên bán (hơn 5%), bên bán không đồng ý đã đâm đơn kiện tranh chấp tại UBND Phường.
  • Có thể người mua nhà đúng, nhưng về thực tế tạm thời chưa thể cập nhật sang tên người mua được, do UBND yêu cầu hai bên thương lượng giải quyết tại tòa án (người bán phải gỡ đơn kiện tụng), hoặc sẽ làm thủ tục để vô hiệu đơn (mất gần 1 năm).
  • Vì vậy nên thương thảo giao dịch để an toàn cho bên bán lẫn bên mua, tránh phát sịnh rắc rối về sau.

Xem thêm vay mua nhà 3 bên nhận tiền trước khi đặt cọc mua bán an toàn cho bên bán lẫn bên mua

  1. Sau khi công chứng thì thường là bên mua sẽ thực hiện những thủ tục đăng bộ sang tên (vì cần giữ bản gốc giấy tờ để thực hiện cho an toàn) bao gồm cả việc đóng thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản thay cho bên bán
  2. Trong một vài trường hợp như vay mua nhà tại ngân hàng có thể ủy quyền cho bên thứ 3 thực hiện việc này.

công chứng hợp đồng mua bán nhà ở đâu

Công chứng hợp đồng mua bán nhà ở đâu ?

Bên bán và bên mua tự thương lượng với nhau về địa điểm công chứng. Theo luật dân sự 2015, địa điểm công chứng mua bán giao dịch là do sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua, tuy nhiên, để thuận tiện trong mọi giao dịch, cũng như là cơ sở để giải quyết các tranh chấp mua bán về sau, địa điểm công chứng nên :

  • Là văn phòng công chứng tư nhân hoặc văn phòng công chứng nhà nước tạo lạc tại nơi tỉnh/thành phố có đất
  • UBND xã/phường có thể chứng thực chữ ký giao dịch chuyển nhượng đất.
  • Có thể thuê công chứng viên đến địa điểm lưu động để công chứng.

Xem thêm tại công chứng mua bán nhà đất và những điều cần lưu ý

Vài kinh nghiệm cơ bản nhưng EBank Vietnam hy vọng hữu dụng trong giao dịch bất động sản về thủ tục mua bán nhà đất có công chứng. Thực tế sẽ phát sinh theo từng trường hợp và linh đồng giải quyết theo từng tình huống khác nhau.

Tìm hiểu thêm thủ tục sau khi công chứng hợp đồng mua bán nhà và lưu ý về thuế

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *