Sau khi công chứng hợp đồng mua bán nhà và những lưu ý về thuế

sau khi công chứng hợp đồng mua bán và những lưu ý

Trên thực tế khi giao dịch mua bán nhà đất, bên bán luôn luôn kèm theo là bao thủ tục sang tên, nhưng trên thực tế để đảm bảo an toàn không rủi ro cho bên mua thì toàn bộ bản gốc giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổng hồng) thuộc bên mua giữ và thực hiện.

Nên để người bán thực hiện thủ tục sang tên thay cho bên mua, hay bên mua trực tiếp thực hiện, hay cả hai bên mua và bán ủy quyền cho một bên khác thay mặt để thực hiện ?

Dù cho ai là người thực hiện thì, khách hàng cần nắm vững những quy trình sau khi công chứng hợp đồng bán nhà được liệt kê sau đây để an tâm và thuận tiện trong mọi giao dịch.

Các loại thuế và lệ phí liên quan đến chuyển nhượng mua bán bất động sản :

  1. Thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản (bên bán nhà đất kê khai và đóng).
  2. Thuế trước bạ nhà đất (bên mua thực hiện kê khai và đóng)
  3. Lệ phí thẩm định/phí đăng bộ sang tên tại Phòng Tài nguyên môi trường/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai (tùy theo hồ sơ, dao động từ 700 ngàn đến 1,5 trđ).
  4. Thuế phạt vi phạm hành chính khác (nếu có):
  • Phạt do bên bán chậm kê khai thuế thu nhập cá nhân (quá hạn 10 ngày)
  • Phạt do bên mua chậm đăng bộ sang tên (quá hạn 30 ngày)

Xem thêm cách tính thuế mua bán nhà đất dễ nhớ

Mua bán nhà đất và những lưu ý quan trọng về thủ tục cần biết
Mua bán nhà đất và những lưu ý quan trọng về thủ tục cần biết

Sau khi công chứng hợp đồng mua bán nhà các thủ tục có liên quan về thuế như sau :

  1. Xác định kỹ, ai là người đứng chịu trách nhiệm thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận : Bên bán hay bên mua, hay bên thứ ba (đại diện ủy quyền hoặc bên môi giới bất động sản).
  2. Sau khi đã xác định được người đại diện chịu trách nhiệm thực hiện thủ tục sang tên cập nhật trên giấy chứng nhận (cập nhật mua bán trên sổ đỏ, sổ hồng) thì tiến hành ký giấy ủy quyền có công chứng cho người thực hiện.
  3. Lưu ý khi ký giấy ủy quyền :

Nếu là ủy quyền không có thù lao, chỉ cần bên ủy quyền ký xác nhận không cần có mặt của bên nhận ủy quyền (xem thêm tại ủy quyền là gì ?).

Trong trường hợp bên bán là người thực hiện thủ tục cập nhật sang tên, nội dung giấy ủy quyền sẽ là bên bán thay mặt cho bên mua thực hiện các nghĩa vụ về thuế của bên mua (như lệ phí trước bạ nêu trên).

Tương tự trong trường hợp bên mua là người thực hiện thủ tục cập nhật sang tên giấy chứng nhận, thì giấy ủy quyền sẽ có hữu ích trong các trường hợp bên mua đại diện cho bên bán kê khai và đóng các loại thuế nêu trên (thuế thu nhập cá nhân).

Cả hai bên mua và bán có thể cùng ký 1 giấy ủy quyền cho bên thứ 3 đại diện thực hiện thủ tục cập nhật và kê khai đóng các loại thuế nêu trên.

Khi ký giấy ủy quyền cho người khác khai thuế, nộp thuế, thực hiện thủ sang tên cập nhật người mua nên kèm theo nội dung “người ủy quyền được thực hiện các công việc nộp thuế do hai bên mua và bán vi phạm hành chính nếu có phát sinh”. Lý do :

  • Nội dung này rất quan trọng, thực tế khi công chứng ủy quyền chỉ nêu là thực hiện kê khai nộp thuế và các thủ tục có liên quan để cập nhật sang tên người mua, nhưng không nêu rõ ràng hay cụ thể là nộp thuế do vi phạm hành chính.
  • Vì vậy nếu trong trường hợp bên mua là người thực hiện cập nhật sang tên nếu có bị phạt vi phạm hành chính thì họ sẽ khó khăn hơn khi liên hệ bên bán ký thêm giấy ủy quyền có nội dung này.

ủy quyền sau khi công chứng hợp đồng mua bán nhà

Các bước thực hiện đăng bộ sang tên người mua nhà sau khi công chứng hợp đồng mua bán :

  1. Liên hệ ủy ban nhân dân phường/xã tọa lạc tại địa điểm bất động sản thực hiện thủ tục kê khai sử dụng thuế phi nông nghiệp. Mục đích của việc làm này :
  • Cơ quan nhà nước xác định diện tích đất phi nông nghiệp là bao nhiêu, tình trạng sử dụng, tình trạng nhà đất (bao gồm cả việc tranh chấp hay không tranh chấp).
  • Là cơ sở để cơ quan thuế tính toán mức thuế phải đóng (diện tích đất ở, chất lượng còn lại công trình).
  1. Sau khi có kê khai sử dụng nộp thuế phi nông nghiệp, liên hệ văn phòng đăng ký đất đai/chi nhánh văn phòng đăn ký đất đai/phòng tài nguyên môi trường :
  • Nộp hồ sơ đề nghị đăng bộ cập nhật sang tên mua bán (nhận chuyển nhượng bất động sản).
  • Kê khai các loại thuế khi mua bán nêu trên (thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ).
  • Sau khi nộp hồ sơ sẽ nhận lại giấy hẹn ngày trả kết quả.
  1. Đến ngày trả kết quả : Bên được ủy quyền thực hiện thủ tục đăng bộ sang tên đến VP đăng ký đất đai/CN Văn phòng đăng ký đất đai để lấy kết quả về thuế và đóng thuế có liên quan.
  • Thông báo kết quả về đóng thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ
  • Thông báo kết quả về đóng thuế phạt do vi phạm hành chính (nếu có).
  1. Tiến hành đến cơ quan thuế thực hiện thêm các thủ tục kê khai về đóng thuế phạt do vi phạm hành chính (nếu có).
  2. Đến ngân hàng gần nhất thực hiện nộp thuế : Bao gồm tất cả các loại thuế như thu nhập cá nhân, trước bạ, thuế phạt.

Lưu ý : Có thể nộp thuế tại tất cả những ngân hàng, nhưng thường là Vietinbank, Vietcombank : Những ngân hàng nhà nước thì nộp thuế vào kho bạc sẽ nhanh chóng hơn.

  1. Sau khi đóng thuế lên lại Phòng tài nguyên môi trường/VP đăng ký đất đai để nộp biên lai đã thực hiện đóng thuế và lấy giấy chứng nhận.

Sơ bộ về những thủ tục cơ bản sau khi công chứng hợp đồng mua bán nhà mà khách hàng cần nắm trong giao dịch bất động sản. Thực tế sẽ phát sinh thêm những tình huống khó như :

  • Không thể cập nhật sang tên được do mua nhà chưa hoàn công
  • Không thể cập nhật sang tên do vướng tranh chấp
  • Không thể đăng bộ sang tên do giấy ủy quyền hết hiệu lực
  • Không thể cập nhật sang tên do phải làm lại sổ mới (mất thời gian 2 tháng)

Tuy nhiên chúng tôi sẽ linh động chia sẻ kinh nghiệm và giải quyết theo từng trường hợp cụ thể. Bạn có khó khăn hãy để lại bình luận hoặc gửi về địa chỉ email : ctvebank@gmail.com để EBank Vietnam cập nhật cho phù hợp.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *