Chia sẻ về tình huống thực tế phát sinh liên quan đến mua bán nhà chưa hoàn công trong quá trình tác nghiệp với khách hàng. Mời bạn tham khảo để có thêm nhiều thông tin hữu ích cho việc giao dịch bất động sản liên quan đến trường hợp này
Tình huống bán nhà chưa hoàn công và người mua vay ngân hàng thế chấp chính nhà mua như sau :
Tháng 12/2018 chị Chi có mua một mảnh đất có sổ đỏ là đất thổ cư ở huyện Hóc Môn. Trên đất có một ngôi nhà mới xây dựng nhưng chưa thực hiện hoàn công, có giấy phép xây dựng hợp pháp.
=> Vấn đề chưa hoàn công được ở đây là do nhà xây sai phép (diện tích xây lớn hơn diện tích trong giấy phép). Chủ nhà cũ chưa hoàn tất hoàn công đã bán nhà cho Chị Chi.
Do khi mua nhà, chị Chi làm thủ tục vay vốn ngân hàng và thế chấp chính mãnh đất mua như trên.
Ngân hàng giải ngân phong tỏa ngay tại văn phòng công chứng cho bên bán và mở sổ tiết kiệm, Bên bán đất là cô con gái ủy quyền lấy sổ tiết kiệm cho mẹ và đi du học ở Mỹ ngay khi vừa công chứng mua bán mãnh đất xong.
Đến hơn 2 tháng kể từ khi công chứng mua bán nhà, tài sản trên vẫn chưa được cập nhật sang tên chủ sở hữu là chị Chi trên sổ với lý do : Nhà chưa hoàn công.
Nhà chưa hoàn công có mua bán được không trong tình huống này ?
Thật ra bất động sản là nhà chưa hoàn công vẫn được phép giao dịch, mua bán, chuyển nhượng. Theo quy định của Luật đất đai 2013 : Tất cả bất động sản khi đã có giấy chứng nhận hợp pháp thì đều được phép giao dịch và mua bán, tặng cho, thế chấp.
Nhưng vấn đề ở đây không sang tên cập nhật mua bán được ở chỗ : Hợp đồng công chứng mua bán khi giao dịch có ghi nhận thông tin : Vừa mua đất và vừa mua bán cả nhà (diện tích mua bán nhà ghi theo giấy phép xây dựng).
Cho nên đến công đoạn thực hiện sang tên cập nhật tên chủ sở hữu, thì phía cơ quan nhà nước có yêu cầu phải hoàn công công trình xây dựng theo đúng giấy phép xây dựng (theo đúng nội dung đã công chứng mua bán) thì mới được sang tên trên sổ.
Xem thêm hoàn công nhà ở giá bao nhiêu và cách tính thuế hoàn công nhà cập nhật mới nhất
Điều này cho ta thấy rủi ro nhà chưa hoàn công và vướng mắc trong tình huống này :
- Không sang tên được trên sổ đỏ (giấy chứng nhận) khi mua bán công chứng xong.
- Nếu muốn sang tên trên sổ thì phải thực hiện hoàn công (tuy nhiên điều này là không thể do nhà xây sai phép với diện tích thực tế sai khác lớn hơn nhiều so với giấy phép).
- Trong trường hợp không hoàn công được, thì hợp đồng công chứng mua bán nhà phải được ký lại với nội dung chỉ công chứng mua bán đất, không ghi giá trị nhà, nhưng nếu thực hiện theo cách này thì khó khăn ở chỗ : Người con gái đã đi nước ngoài du học, hiện không có mặt tại Việt Nam.
- Quá thời hạn 30 ngày kể từ ngày công chứng mua bán mà chưa sang tên cập nhật được trên giấy chứng nhận => Bên mua (chị Chi) sẽ bị phạt thuế lên đến 10 triệu đồng (khoản 2, điều 12 nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử lý vi phạm hành chính)
- Có một điểm đặc biệt trong tình huống này : Do vay mua nhà đất và thế chấp chính đất mua : Quá thời hạn 60 ngày (2 tháng), kể từ lúc công chứng mua bán mà không sang tên chủ sở hữu là người mua thì bên bán phải bàn giao toàn bộ số tiền đã nhận từ bên mua và phải chi trả thay cho bên mua số tiền bao gồm gốc, lãi phát sinh, phí phạt liên quan đến khoản vay, và khoản vay được tất toán trước hạn.
Trên đây là những liệt kê liên quan đến khó khăn và rủi ro trong trường hợp trên khi mua bán nhà chưa hoàn công. Còn thực tế vẫn có giải pháp giải quyết vấn đề :
Thủ tục mua bán nhà chưa hoàn công và giải pháp giải quyết vấn đề :
Sau khi xem xét hồ sơ, chúng tôi tư vấn cho chị Chi :
- Bên bán nhà là con gái đã đi du học ở Mỹ thì có thể ủy quyền thụ ủy cho đại sứ quán Việt Nam tại Mỹ cho mẹ ruột thực hiện thủ tục mua bán thay cho con.
- Sau khi có ủy quyền thụ ủy, thì có thể ký bổ sung hoặc hủy hợp đồng công chứng cũ, ký lại hợp đồng mới theo hướng công chứng mua bán đất (không công chứng nhà).
- Để đảm bảo an toàn cho bên mua, phần nhà là văn bản thỏa thuận riêng (không công chứng) giữa bên bán và bên mua về nội dung giao dịch mua bán.
- Về phía ngân hàng, chị Chi có đề nghị với cán bộ tín dụng trình gia hạn thời gian cập nhật trên sổ, để hoàn tất thủ tục ủy quyền thụ ủy, và thủ tục sang tên đăng bộ, ngân hàng đồng ý (Xem thêm ủy quyền là gì và ủy quyền thụ ủy trong giao dịch bất động sản)
- Với cách giải quyết như trên, chị Chi đã thực hiện sang tên được trên giấy chứng nhận.
Lợi ích vay ngân hàng thế chấp chính nhà mua trong trường hợp trên :
- Qua trường hợp trên, chúng ta thấy được phương thức giao dịch mua nhà và thế chấp nhà mua khá an toàn, đảm bảo lợi ích cho bên mua và trách nhiệm ràng buộc với bên bán.
- Mọi chuyện đều đựơc ràng buộc trách nhiệm bằng hợp đồng ba bên khi mua nên khách hàng an tâm trong những trường hợp không cập nhật sang tên sổ.
Từ tình huống này, chắc các bạn đã có hướng giải quyết vấn đề cho việc mua bán, giao dịch và thế chấp đối với nhà chưa hoàn công. Tuy nhiên thực tế phát sinh không phải vấn đề nào cũng giống vấn đề nào, cần phải có giải pháp riêng cho từng trường hợp cụ thể.
- Có thể bạn quan tâm : Kinh nghiệm mua nhà đất nên mua nhà hay thuê để ở
Bạn có thể để lại bình luận và góp ý tại đây để chúng tôi cập nhật cho phù hợp.
