Công chứng mua bán nhà đất và những lưu ý

công chứng mua bán nhà đất

Trong giao dịch mua bán bất động sản (nhà, đất), việc công chứng mua bán bất động sản là thủ tục pháp lý cần thiết đảm bảo an toàn cho bên bán lẫn bên mua.

Tuy nhiên những khách hàng lần đầu giao dịch với bất động sản còn nhiều bỡ ngỡ cũng như Sale bất động sản chuyên về nhà dự án, nhà phố cũng có nhiều bất cập trong thủ tục này.

Vì vậy hôm nay chúng tôi tổng hợp và chia sẻ kinh nghiệm của những người trong nghề xoáy sâu quanh chủ đề này. Hy vọng hữu ích

Công chứng mua bán nhà đất có bắt buộc không ?

Tài sản là bất động sản khi mua bán giao dịch đều phải thông qua hợp đồng mua bán có công chứng, đồng thời phải có giấy chứng nhận pháp lý hợp lệ (sổ hồng, sổ đỏ, v/v) : Theo luật dân sự 2015- Khoản 2, điều 455 và Luật đất đai 45 – Khoản 3, điều 167.

Như vậy việc công chứng khi mua bán chuyển nhượng bất động sản là việc bắt buộc thực hiện nghĩa vụ giữa bên bán và bên mua, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản như : Mua bán bất động sản thuộc dự án của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản và bất động sản hợp lệ, hoặc các trường hợp được phép kinh doanh bất động sản hợp lệ khác mới không cần hợp đồng mua bán có công chứng.

Xem thêm mua bán công chứng vi bằng là gì khi chuyển nhượng nhà đất giấy tay và chưa có giấy chứng nhận hợp lệ

Ngoài ra việc công chứng mua bán là việc an toàn, đảm bảo hành lang pháp lý cho người mua lẫn người bán, là cơ sở giải quyết quá trình kiện tụng, tranh chấp xảy ra trong quá trình giao dịch mua bán chuyển nhượng.

vay mua nhà ba bên VIB thanh toán an toàn
vay mua nhà ba bên VIB thanh toán an toàn

Thời hiệu của hợp đồng công chứng mua bán :

Tất cả tài sản là bất động sản khi mua bán, chuyển nhượng, tặng cho hay thế chấp đều phải đăng ký biến động tại cơ quan thẩm quyền trong thời hạn quy định khi đã công chứng hợp đồng (khoản 3, điều 188 Luật đất đai 45).

Như vậy thời hiệu của hợp đồng công chứng mua bán được xác định kể từ thời điểm lập hợp đồng cho đến khi việc chuyển giao đăng ký chủ sở hữu mới trên giấy chứng nhận (cập nhật sang tên bên mua thành công trên giấy chứng nhận) thì xem như hợp đồng công chứng mua bán hết thời hiệu (điều 441, luật dân sự 2015).

Lưu ý khi công chứng giao dịch mua bán bất động sản :

  • Chỉ công chứng mua bán khi bất động sản đã có giấy chứng nhận hợp lệ.
  • Hợp đồng đặt cọc, hợp đồng giao kèo trước khi ra hợp đồng mua bán chính thức vẫn được công chứng và có giá trị pháp lý theo quy định pháp luật.
  • Khi mua bán đất nông nghiệp (đặc biệt là đất lúa, đất trồng cây hàng năm khác,…) phải thỏa điều kiện về đối tượng người mua và người bán được quy định tại Luật đất đai 45 (người mua có hộ khẩu hoặc sinh sống tại địa phương nơi có đất, và phải canh tác ngành nông nghiệp,..)
  • Chính sách và quy định của nhà nước nhằm hạn chế việc mất đất canh tác nông nghiệp (do người dân đầu cơ chuyển đất lúa sang đất thổ cư hoặc đất thương mại).
  • Cho nên việc chuyển đổi mục đích đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư phải phù hợp với quy hoạch và chính sách của từng địa phương (có những địa phương ngăn chặn không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất) do đó không được phép giao dịch mua bán BĐS là đất nông nghiệp tại địa phương này, dẫn đến không được phép công chứng hợp đồng mua bán.
  • Trong thời hạn 30 ngày phải hoàn tất thủ tục đăng ký cập nhật sang tên người mua, nếu không bị phạt vi phạm hành chính.
  • Về thời hạn nộp hồ sơ kê khai thuế : Nếu sau khi công chứng không hoàn thành đúng thời hạn nộp thuế thì sẽ bị phạt vi phạm hành chính.
  • Những bất động sản chưa có giấy chứng nhận pháp lý hợp lệ nhưng thực hiện lách luật bằng công chứng vi bằng đều không được phép thực hiện kể từ ngày 20/02/2020 (theo nghị định số Nghị định 08/2020/NĐ-CP)

Giá bán nhà trên hợp đồng công chứng thấp hơn giá bán thực tế

Hiện tại giá bán là thỏa thuận giữa người bán và người mua, quy định nhà nước không có ràng buộc về mức giá cụ thể tại hợp đồng công chứng là bao nhiêu, tuy nhiên nếu giá bán bất động sản tại hợp đồng công chứng mua bán thấp hơn đơn giá UBND thì mức đóng thuế lấy theo giá bán UBND.

Vậy cho nên trên thực tế đã xảy ra trường hợp dẫn đến sự sai khác, chênh lệch về giá bán như :

  • Giá bán thực tế có bao gồm phí trả hoa hồng cho môi giới bất động sản, cho nên cao hơn giá tại hợp đồng công chứng (do giá tại hợp đồng công chứng không bao gồm phí môi giới bất động sản).
  • Và người mua và người bán họ tự thỏa thuận với nhau về việc chi trả phí này hay nói đúng hơn là tự thỏa thuận với nhau về giá mua bán thực tế và giá bán trên hợp đồng công chứng.
công chứng mua bán nhà đất ở đâu
công chứng mua bán nhà đất ở UBND phường xã hoặc văn phòng công chứng

Công chứng mua bán nhà đất ở đâu ?

Theo quy định của Luật dân sự 2015, Điều 399 “Địa điểm giao kết hợp đồng do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì địa điểm giao kết hợp đồng là nơi cư trú của cá nhân hoặc trụ sở của pháp nhân đã đưa ra đề nghị giao kết hợp đồng”.

Ngoài ra, điểm d, khoản 3 điều 167 Luật đất đai 45 : “Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Như vậy chúng ta vẫn lầm tưởng rằng công chứng mua bán bất động sản chỉ được phép diễn ra tại địa phương có đất, ngoại trừ công chứng thế chấp bất động sản là bắt buộc phải thực hiện giao dịch tại nơi bất động sản toạ lạc – Luật công chứng 2014, còn lại việc mua bán chuyển nhượng bất động sản có thể :

  • Công chứng tại địa phương cư trú của chủ sở hữu tài sản : Văn phòng công chứng nhà nước, văn phòng công chứng tư nhân tại nơi cư trú.
  • Có thể chứng thực giao dịch mua bán tại UBND Phường/xã nơi có bất động sản tọa lạc
  • Thậm chí thuê công chứng viên công chứng lưu động đến địa điểm thỏa ước giao dịch (đối với người già yếu, đi lại kém,..) nhưng phải thỏa điều kiện :

“Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở” – Điều 42 Luật công chứng 2014.

  • Một vài trường hợp như người đồng sở hữu với tài sản không thể cùng có mặt tại văn phòng công chứng (vợ hay chồng hiện tại ở nơi thành phố khác, hay con gái đi nước ngoài, hộ gia đình có một người hiện cư trú ở nước ngoài…) có thể thực hiện công chứng mua bán thông qua hình thức : Ủy quyền thụ ủy.

phí công chứng mua bán nhà đất ai chịu

Phí công chứng mua bán nhà đất bên nào chịu ?

Lệ phí công chứng mua bán nhà đất

Tương tự như phí công chứng thế chấp, phí công chứng mua bán nhà cũng dao động trong khung giá do nhà nước ban hành (Bạn tham khảo thêm tại công chứng hợp đồng thế chấp vay và những thủ tục cần biết) .

Phí công chứng mua bán ai chịu ?

Thông thường phí công chứng mua bán sẽ do người bán và người mua tự thỏa thuận, thương lượng với nhau. Nhưng trên thực tế, người bán sẽ là người lo từ A đến Z các khoản lệ phí này.

Một số kinh nghiệm cơ bản chúng tôi – EBank Vietnam chia sẻ trong quá trình tương tác, giao dịch với khách hàng, hy vọng thông tin hữu ích đến bạn.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *