Cẩn trọng nợ xấu khi đầu tư vào bất động sản codotel và căn hộ nghỉ dưỡng

codotel căn hộ nghỉ dưỡng

Dạo gần đây, hàng loạt dự án Codotel hay bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản du lịch do chủ đầu tư vi phạm cam kết lợi nhuận đang là đề tài thảo luận sôi nổi khá nhiều tại các trang thông tin điện tử uy tín trong nước.

Đây không phải là lần đầu tiên, Chúng tôi nghe đến cụm từ này.

Trong quá trình làm việc và có nhiều cơ hội tiếp xúc với rất nhiều khách hàng, không ít lần chúng tôi chứng kiến và nghe chia sẻ những câu chuyện đại loại như : Khách bị phát sinh nợ xấu khi vay vốn ngân hàng đầu tư vào các dự án như Codotel, góp vốn đầu tư bất động sản là căn hộ chung cư đang xây, bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng…và nguyên nhân nợ xấu hết sức chủ quan: Do chủ đầu tư vi phạm cam kết lợi nhuận.

Từ kinh nghiệm, và được chia sẻ kiến thức thực tế của khách hàng mà hôm nay, một lần nữa EBank VietNam mong muốn chia sẻ đến bạn những kiến thức cơ bản xoay quan về chủ đề này, và những bài học từ những người đi trước để lại, để khách cẩn trọng hơn và thêm nhiều kinh nghiệm hữu ích hơn khi lựa chọn hình thức đầu tư vào loại hình bất động sản này.

Trước hết cần tìm hiểu Codotel và căn hộ nghỉ dưỡng là gì và có sức ảnh hưởng như thế nào ?

Căn hộ nghỉ dưỡng, Codotel là viết tắt của cụm từ “condo & hotel”, nghĩa là “căn hộ khách sạn”. Đây là loại hình đầu tư bất động sản xu hướng phát triển trên thế giới, ở Việt Nam mới bộc phát trên thị trường những năm gần đây (khoảng 3 năm trở lại), và còn rất mới

Tuy chưa thịnh hành thành xu hướng nhưng những biến tướng của nó là những thông tin mà khách hàng cần cẩn trọng phát sinh nợ xấu khi giao dịch mua bán, đầu tư và codotel, nhà chung cư đang xây và căn hộ nghỉ dưỡng.

Ở Việt Nam trước năm 2019 chưa có hành lang pháp lý chính thức cho Condotel.

Vì chưa có hành lang pháp lý chính thức nên đa số kênh đầu tư bất động sản này đều được các Chủ đầu tư chào bán dự án căn hộ với hình thức : Góp vốn đầu tư vào dự án bất động sản. Với lời hứa tại Hợp đồng đầu tư góp vốn là Chủ đầu tư sẽ cam kết một khoản lợi nhuận (ít nhất trên 12%/năm, trong suốt 10 đến 15 năm…).

Ngoài ra khách hàng góp vốn đầu tư vào kênh bất động sản này còn được hỗ trợ gói vay ngân hàng với mức lãi suất cực kỳ ưu đãi : Thông thường là 0% trong 3 năm đầu tiên…hoặc với mức lãi suất thấp hơn mức lợi nhuận mà Chủ đầu tư cam kết hứa chi trả trong hợp đồng (VD mức lợi nhuận mà chủ đầu tư hứa cam kết là 12% thì lãi suất ngân hàng cho khách hàng vay sẽ là 8%)

Chính vì khoản “cam kết lợi nhuận” khá rõ ràng như vậy, cứ vay ngân hàng đầu tư ngay là có chênh lệnh, rất nhiều khách hàng đổ vốn vào kênh đầu tư này. Một số có tiền mặt, số ít vay ngân hàng (có ngân hàng tài trợ trên 80% giá trị BĐS và duyệt vay rất dễ dàng, trong khi thủ tục vay vốn ngân hàng cho những tài sản khác rất gắt gao và khó khăn).

Ngoài ra, cứ một năm là khách hàng được hưởng kỳ nghỉ (trên dưới 30 ngày/năm) tại các dự án Codotel này, vậy là kênh đầu tư quá hấp dẫn và lý tưởng…vừa đầu tư sinh lợi lại vừa được sở hữu chính căn hộ nghỉ dưỡng của mình, loại hình đầu tư khá mới mẻ và tiện ích, làm nên xu hướng phát triển.

Vi phạm “cam kết lợi nhuận” dẫn đến khách hàng bị nợ xấu ngân hàng, nguyên nhân từ đâu ?

Hầu hết khách hàng đầu tư vào các dự án Codotel này đều có tình hình tài chính ổn định, cho nên chính sách ngân hàng tài trợ cho những khách hàng khi tham gia đầu tư kênh bất động sản này khá dễ dàng và thoáng.

Chính vì vay vốn khá dễ dàng, cứ chấp nhận đầu tư vào dự án là được ngay ngân hàng tài trợ, không ít khách hàng từng bị vướng vào nợ xấu ngân hàng do kênh đầu tư này.

Thực tế phát sinh, không phải lỗi do khách hàng, mà là lỗi do chủ đầu tư vi phạm cam kết.

Pháp lý căn hộ codotel trước năm 2019 chưa thật sự rõ ràng

Cụ thể : Trong 3 năm đầu tiên lúc các dự án Codotel đang trong quá trình xây dựng và phát triển, cho nên Chủ đầu tư chưa khai thác dự án này và chưa có doanh thu, trong khi đó, lời hứa “khách hàng được vay vốn lãi suất ưu đãi 0% trong 3 năm đầu” thực chất đó là một chiêu để kích cầu tạo nên khoản lợi nhuận hấp dẫn cho khách hàng.

Thực tế là Chủ đầu tư đã thoả thuận 03 bên với ngân hàng chi trả thay cho khách hàng đầu tư dự án khoản lãi suất chênh lệch này.

VD: Với mức lãi suất là 0% thì chủ đầu tư sẽ trả thay cho khách hàng lãi suất là 12%; tương tự, nếu như khách hàng được hưởng lãi suất ưu đãi là 8% cố định trong 10 năm thì phần chênh lệch 4% chủ đầu tư sẽ chi trả cho ngân hàng thay cho khách hàng mua dự án.

Ngoài ra phần lợi nhuận mà chủ đầu tư hứa chi trả cho khách hàng lại được dùng vào phần thu nhập cho khách hàng trả nợ ngân hàng.

Và với dự án thì chưa triển khai, chưa có doanh thu, hoặc doanh thu chưa đạt hiệu quả như mong đợi, số ít dự án codotel lại chậm trễ tiến độ thực hiện,…mặt khác, áp lực về cam kết lợi nhuận cho khách hàng cộng với áp lực bù phần chênh lệch lãi suất cho khách hàng đầu tư là khá lớn, dẫn đến việc chủ đầu tư thường xuyên chậm trả lãi suất thay cho khách hàng và chậm chi trả lợi nhuận khi đến hạn, v/v.

Và nhiều khoản vay của khách hàng cá nhân vay vốn ngân hàng khi đầu tư vào kênh bất động sản này bị phát sinh nợ xấu do nguyên nhân chậm trả của chủ đầu tư.

Rất nhiều khách hàng khi cần sử dụng vốn vay ngân hàng, làm hồ sơ vay tại một ngân hàng khác mới tá hoả, phát hiện ra mình bị nợ xấu (tham khảo thêm nợ quá hạn khi nào chuyển sang nợ xấu).

Lục tìm trong ký ức, khách mới ngộ nhận ra nguyên nhân mình bị nợ xấu hết sức chủ quan : Do chủ đầu tư vi phạm cam kết chi trả lợi nhuận và chậm chi trả bù lãi suất.

Kết quả là một số ít khách còn chuẩn bị hồ sơ chứng từ để diễn giải, được vay vốn tiếp. Một số ít khách hàng không chuẩn bị sẵn nên buông xuôi, dẫn đến nợ xấu nhóm 3 thậm chí nhóm 5 do không tin tưởng vào chủ đầu tư nên đã không thanh toán tiền cho ngân hàng.

căn hộ nghỉ dưỡng và nhà chung cư đang xây lẫn căn hộ du lịch đều chào bán nhanh và vay ngân hàng dễ dàng

Vay ngân hàng khi đầu tư vào Codotel và chung cư đang xây, khách hàng cần chuẩn bị gì ?

Khách cần tìm hiểu cụ thể về chương trình lãi suất ưu đãi, về thời gian ưu đãi và cần Chủ đầu tư có một cam kết rõ ràng về thời gian chi trả lợi nhuận…

Cần chuẩn bị đầy đủ các chứng từ giao dịch ba bên (tài khoản đóng nợ ngân hàng, tài khoản trích thu nợ tự động) và sao kê các tài khoản cần thiết thể diễn giải cho quá trình phát sinh nợ xấu không phải do lỗi của mình.

Và vấn đề quan trọng nhất, cần lưu giữ các chứng từ giao dịch, chứng từ thanh toán. Trong trường hợp khoản vay phát sinh nợ xấu, khách hàng cần ứng tiền ra trước để thanh toán cho ngân hàng đúng tiến độ, bảo vệ uy tín của mình, rồi sau đó hãy tìm cách truy thu đòi chênh lệch của chủ đầu tư hoặc quyết toán lợi nhuận với chủ đầu tư sau.

Và vấn đề cuối cùng: Đầu tư vào Codotel sẽ cực kỳ sinh lợi và mang đến bạn nhiều tiện ích nếu lựa chọn đúng Chủ đầu tư chất lượng và ngân hàng đồng hành uy tín.

Hy vọng với thông tin hết sức giản đơn mà EBank Vietnam chia sẻ, nhưng mang lại cho bạn một kinh nghiệm hữu ích trong loại hình đầu tư bất động sản đang hot hiện nay và là xu hướng thế giới này.

Tác giả : Minh Minh, nguồn tham khảo : Từ thông tin chia sẻ của những khách hàng đã từng giao dịch.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *