Tình huống : Tôi có thửa đất nông nghiệp, mục đích sử dụng đất cây lâu năm 1.000 m2 mặt tiền Tỉnh Lộ 7 huyện Củ Chi – TP HCM. Tôi thế chấp sổ đỏ mãnh đất trên vay 500 triệu đồng tại AGXXX vào năm 2018.
Đến nay, tôi muốn chuyển mục đích sử dụng trên giấy chứng nhận từ đất cây lâu năm sang đất ở thì sổ đỏ đất nông nghiệp đang thế chấp ngân hàng có được chuyển mục đích sử dụng đất ?
Thủ tục như thế nào, nhờ EBank Vietnam tư vấn và chia sẻ kinh nghiệm giúp tôi.
EBank Vietnam : Khi đứng trên phương diện ngân hàng và quyền lợi khách hàng, chúng tôi chia sẻ với bạn 2 quan điểm như sau :
Vấn đề sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng và những rủi ro khi xuất mượn :
Theo quan điểm những ngân hàng, việc sổ đỏ & sổ hồng đang được thế chấp, lưu giữ tại kho lưu trữ Ngân hàng, nhưng khách hàng cần mượn bản gốc giấy chứng nhận để thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất, nghĩa là lúc này bản gốc tạm thời không còn được lưu giữ tại Ngân hàng nữa, sẽ có rất nhiều rủi ro đối với Ngân hàng trong trường hợp này, mà phía Ngân hàng không thể kiểm soát được như sau :
- Khách có thể dùng bản gốc sổ vào mục đích mua bán, chuyển nhượng, tặng cho : Nhận tiền cọc mua bán, ủy quyền tài sản,…
- Khách có thể dùng để công chứng hợp đồng cho thuê bất động sản dài hạn (sẽ khó khăn cho ngân hàng trong trường hợp tài sản phát mãi mà vướng đang cho thuê, không giải quyết được tranh chấp dân sự giữa bên thuê, chủ nhà và Ngân hàng).
- Những rủi ro khác mà Ngân hàng không kiểm soát được : Khách làm thủ tục đổi sổ mới, đem thế chấp ngân hàng khác, giao dịch tặng cho thay đổi chủ sở hữu, công chứng vi bằng, v/v.
Vì vậy, theo quan điểm chung của các Ngân hàng, việc tài sản bảo đảm đang thế chấp để đảm bảo cho một khoản vay, được xuất mượn ra bên ngoài mà không có sự đồng thuận của Ngân hàng thì rất rủi ro.
Ngoài ra đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở, bất động sản phải thuộc khu vực quy hoạch được phép chuyển mục đích sang đất ở (Hiện là điều 57 Luật đất đai 2013), diện tích đất nông nghiệp khi chuyển sang đất ở phải phù hợp với quy định tách thửa tại từng địa phương.
Và sau khi chuyển mục đích sử dụng đất thì chủ đất phải hoàn thành nghĩa vụ thuế với cơ quan nhà nước (điều này rất quan trọng hơn tất cả mọi vấn đề).
Trong trường hợp khách hàng không có khả năng tài chính thực hiện nghĩa vụ thuế, dẫn đến nợ thuế thì rất khó khăn cho ngân hàng và là một rủi ro lớn khi phát mãi tài sản.
Đây đều là những rủi ro và là nguyên nhân dẫn đến việc Ngân hàng không đồng ý cho khách hàng xuất mượn sổ đỏ thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất.
Có thể bạn quan tâm : Kinh nghiệm mua nhà nên mua hay thuê để ở ?
Xét trên phương diện khách hàng :
Tài sản đang thế chấp tại ngân hàng nhưng vẫn thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu hợp pháp của khách hàng.
Khách hàng có quyền định đoạt đối với tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của mình (theo luật dân sự 2015) : Được quyền chuyển từ mục đích sử dụng đất cây lâu năm sang đất ở.
Giải pháp cho việc chuyển mục đích sử dụng đất khi sổ đỏ, sổ hồng đang thế chấp tại ngân hàng :
Khách hàng khi cần chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp bất động sản đang thế chấp tại Ngân hàng cần thỏa thuận, thương lượng với ngân hàng bằng văn bản đề nghị hoặc cam kết.
Nội dung văn bản đề nghị/cam kết như sau :
- Đề xuất mượn tài sản : Ghi đầy đủ thông tin về giấy tờ pháp lý, số giấy chứng nhận, diện tích đất hiện tại.
- Ghi rõ mục đích xuất mượn bản gốc giấy chứng nhận : Mượn để thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
- Ghi rõ thời gian và phương án thực hiện : Diện tích đất sau khi chuyển đổi là bao nhiêu, thời gian thực hiện khoản bao lâu, được cấp đổi sổ mới hay chỉ cần cập nhật biến động trên sổ.
- Khi rõ phương án tài chính dự phòng : Số tiền dự trù cho việc đóng thuế hoàn thành nghĩa vụ tài chính là bao nhiêu. Vốn tự có khách hàng tham gia thực hiện đóng thuế (thể hiện bằng tiền gửi tiết kiệm tại Ngân hàng hoặc tiền tạm ứng) để Ngân hàng xét duyệt đồng ý.
(Xem thêm cách tính thuế mua bán nhà đất dễ nhớ nhất)
- Chủ sở hữu bất động sản cùng ký tên vào đơn đề nghị và cam kết thực hiện theo đúng thời gian và phương án đề nghị.
Về phía ngân hàng, sau khi có nội dung cam kết và đơn đề nghị xuất mượn tài sản của khách hàng, với nội dung hợp lý như trên, họ sẽ đồng ý cho khách hàng tiến hành thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất ở đối bất động sản là sổ đỏ khi đang thế chấp tại ngân hàng như sau :
- Ngân hàng có thông báo cho cơ quan nhà nước (Phòng TNMT hoặc Sở TNMT) về việc đồng ý tài sản thế chấp được thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
- Ngân hàng sẽ cử một nhân viên hoặc cán bộ tín dụng đi cùng với khách hàng để thực hiện, tương tác.
- Khách hàng sẽ ký giấy ủy quyền cho Ngân hàng thực hiện nhiệm vụ đóng thuế, lấy giấy chứng nhận mới, thực hiện mọi thủ tục giao dịch thay cho khách hàng.
- Khách hàng đi cùng cán bộ ngân hàng đến Phòng Tài nguyên môi trường quận/huyện làm thủ tục nộp hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong trường hợp bất động sản thuộc sở hữu của cá nhân, hộ gia đình.
- Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sẽ thực hiện ở Sở tài nguyên môi trường trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu của công ty, tổ chức.
- Trong quá trình tương tác, nhân viên ngân hàng sẽ là người trực tiếp nắm giữ biên nhận, phiếu hẹn, và thông báo đóng thuế.
Trên đây là chia sẻ với bạn về thủ tục cơ bản trong việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với tài sản đang thế chấp tại ngân hàng.
Thực tế, thủ tục này sẽ vướng ở nhiều khâu khác, nhưng chúng tôi không thể liệt kê hết các vướng mắc.
Và khi vận hành, chúng tôi nhận thấy có rất nhiều khách hàng họ tất toán sổ đỏ, không vay ngân hàng nữa bởi vướng ở khâu này mà mâu thuẫn giữa khách hàng và ngân hàng xảy ra, khách hàng không hài lòng. Ngân hàng mất khách hàng.
Vì vậy đây là chia sẻ về cách giải quyết vấn đề hợp tình hợp lý để vừa hài lòng khách hàng vừa giảm rủi ro cho Ngân hàng.
