An cư thì lập nghiệp vốn là quan điểm chung của rất nhiều người. Tôi từng nghe đâu đó một Shark lớn trong lĩnh vực bất động sản nói với truyền thông rằng “các bạn lúc còn trẻ đừng vội suy nghĩ tích lũy tiền mua nhà để ở, hãy dùng tiền để kinh doanh và đầu tư, hãy đi thuê nhà thay vì mua nhà để ở”
Và thêm một cuốn sách nổi tiếng “dạy con làm giàu” có nêu chủ đề về việc dùng tiền để mua một món đồ tích lũy cho việc hưởng thụ như mua nhà, xe là việc làm xa xỉ, không khôn ngoan. Chỉ nên dành tiền để kinh doanh, đầu tư sinh lợi (tiền đẻ ra tiền).
Tuy nhiên, với quan điểm cá nhân tôi, và theo chia sẻ từ rất nhiều khách hàng : Thị trường bất động sản Việt Nam không giống như các nước Phương Tây, bởi văn hóa, xu hướng đám đông, tư duy người tiêu dùng Việt. Bài viết dưới đây là chủ đề chia sẻ kinh nghiệm về mua nhà đất.
Tôi lấy ví dụ về chuyện một ổ bánh mì, cách đây 5 năm, tôi mua với giá 1.000 đồng một ổ. Sau 5 năm tôi mua với giá 7.000 đồng một ổ => Câu hỏi đặt ra là có phải đồng tiền bị mất giá hay lạm phát ?
Thật rất khó để có câu trả lời về chủ đề này, tuy nhiên có một điều thực tế chúng tôi ghi nhận là : Giá nhà đất, bất động sản luôn tăng giá theo thời gian.
Một thực tế cho chúng tôi thấy là : Cho dù thị trường bất động sản có trầm lắng, lao dốc, chững lại, thì người bán bất động sản họ quyết định ôm hàng, không bán, chẳng thà để đấy chứ không chịu bán lỗ (trừ một số ít các trường hợp cần tiền như trả nợ ngân hàng, chữa bệnh, đi nước ngoài định cư,…)
Điều này cho chúng tôi thấy được rằng : Nếu như bạn không mua nhà đất trong hôm nay thì ngày mai bạn sẽ mua với giá cao hơn gấp đôi, thậm chí đến 3, 4 lần.
Điều này cũng đồng nghĩa với việc : Tiền thuê nhà hôm nay không giống tiền thuê nhà hôm qua. Năm trước tôi thuê nhà với giá chỉ 1 triệu đồng/tháng, bây giờ tôi lại mất 2 triệu đồng/tháng cho việc đi thuê nhà.
Vậy thì nên mua nhà hay thuê nhà để ở ?
Tôi tự tin nói với bạn rằng : Tôi theo xu hướng của đám đông, khách hàng của tôi cũng theo xu hướng đám đông “An cư thì lập nghiệp”, vậy nên mua nhà để ở khi chưa có nhà là một việc làm đúng đắn.
Nhưng : Không có tiền mua nhà để ở, không đủ tiền mua nhà để ở, thì
Lấy đâu ra tiền mua nhà để ở ?
Và không ngoại lệ, khi có rất nhiều khách hàng nói với tôi rằng “ chị ngại đi vay mượn ngân hàng”, “ngại trả lãi”, “rồi ngán ngẫm cảnh bị mắc nợ”.
Một số khách ngán cảnh vay mượn nợ ngân hàng thì lại bảo cũng ngại mượn người thân (do sợ mất tiếng tăm, mất uy tín, mất mặt với bà con, ngại chuyện bị đồn nợ nần làm ăn không khá)
Câu trả lời của tôi khi tư vấn khách trong cả 2 trường hợp trên : Mình thiếu tiền thì mình đi vay mượn ngân hàng. Rất sòng phẳng, có vay có trả (không cần ngại với người thân), mà lãi suất cũng ổn định.
Tương tự như câu chuyện ổ bánh mì, tôi lấy ví dụ về giá trị một căn nhà cách đây 5 năm và giá nhà hiện tại bây giờ :
Khách mua nhà vay ngân hàng 1 tỷ đồng vào năm 2015 và bán nhà vào tháng 1/2020 vừa rồi (đây là trường hợp thực tế, nhà bán có diện tích 60 m2 tại hẻm Cống Lở, Q. Tân Bình – HCM)
Lấy mức lãi suất cao nhất 12% (không ưu đãi) để tính toán lợi nhuận khi mua vào năm 2015 và sau đó 5 năm : Mỗi năm trả số tiền lãi tương đương 120 triệu đồng.
| Giá mua năm 2015 | 1, 5 tỷ đồng |
| Giá bán hiện tại | 3, 8 tỷ đồng |
| Chênh lệch giá sau 5 năm | 2,3 tỷ đồng |
| Tổng tiền trả lãi 5 năm | 600 trđ |
| Tiền lời sau trừ lãi | 1,7 tỷ đồng |
Chính xác là con số 1,7 tỷ đồng đó là con số lợi nhuận cho việc mua nhà vay ngân hàng, thực tế con số này còn lớn hơn nữa do khách của tôi vay ngân hàng trả nợ theo dư nợ giảm dần, còn được hưởng lãi suất ưu đãi là 8% trong 2 năm đầu => Mức lãi đóng ngân hàng còn thấp hơn mức tôi tính, cho nên có thể sinh lợi từ 1,7 đến 2 tỷ đồng.
Đây là một ví dụ cơ bản để bạn thấy được lợi ích và cơ hội của việc mua nhà vay ngân hàng, thay vì sau 5 năm bạn tốn một số tiền mất trắng cho việc thuê nhà là 600 triệu đồng (thuê nhà trả 10 trđ/tháng) thì khi vay ngân hàng bạn tích lũy thặng dư được số tiền trên 1,7 tỷ đồng.
Nếu ngại vay mượn ngân hàng áp lực trả nợ cao hàng tháng, thì khách có thể lựa chọn phương án vay trong 5 năm đầu chỉ cần trả lãi, hoặc một phần gốc, sau 5 năm giá nhà đã tăng thì khách bán và mua nhà khác. Giải pháp này rất hữu hiệu vừa có nhà để ở vừa sinh lợi trên chính ngôi nhà.
Kinh nghiệm mua nhà đất vay ngân hàng
Việc mua nhà đất vay ngân hàng cho mục đích để ở là việc đầu tư khôn ngoan, phù hợp thị trường Việt Nam, hơn nữa còn giúp ổn định tâm lý cho bạn : An tâm làm việc, ổn định nơi cư trú, không lo lắng di dời nhà ở do chủ nhà thuê lấy lại , thúc đẩy bạn làm việc hiệu quả hơn để trả nợ, là động lực để tích lũy tài sản.
Tuy nhiên không phải lúc nào khách hàng cũng được tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng mua nhà một cách dễ dàng.
Tôi xin được liệt kê một số rủi ro khi vay ngân hàng mua nhà như sau :
Các trường hợp ngân hàng không cho vay và không nhận tài sản thế chấp là nhà mua:
- Nhà bị quy hoạch toàn phần hoặc một phần, phần diện tích còn lại sau quy hoạch không đủ chuẩn xây dựng.
- Mua phải nhà diện tích nhỏ, hẻm nhỏ.
- Nhà gần mồ mã, nghĩa địa, chùa.
- Nhà vướng quyền thừa kế, chủ nhà mất chưa làm thủ tục phân chia di sản.
- Mua phải đất nông nghiệp hạn chế chuyển nhượng theo luật đất đai 2013.
- Không sang tên được sổ do nhà chưa hoàn công.
- Nhà tranh chấp, v/v.
Và giải pháp cho những vấn đề này là gì ?
- Khách tìm hiểu kỹ, check thông tin quy hoạch trước khi mua tại các trang thông tin online của Sở Tài nguyên môi trường tại tỉnh thành nơi có nhà đất.
- Cẩn thận hơn hãy đến ngay UBND phường, xã cầm theo sổ hồng nhà đất photo để check thông tin quy hoạch, để kiểm tra tình trạng tranh chấp bất động sản.
- Không mua bán nhà sổ cũ (trước 2004) do thiếu thông tin quy hoạch, thiếu trích lục trước bạ nhà đất.
- Vấn đề chưa hoàn công nhà để được sang tên trên sổ có thể tham khảo cách giải quyết tại bài mua nhà chưa hoàn công có sao không.
- Các trường hợp mua đất nông nghiệp không phải không có giải pháp, mà sẽ linh động theo từng mục đích sử dụng đất (đất lúa hay đất cây lâu năm) và quy định tách thửa tại từng địa phương.
Hiện nay có một số ngân hàng có giải pháp mua nhà thế chấp chính nhà mua không phong tỏa :
- Giải ngân ngay cho bên bán khi ký công chứng mua bán, thay vì phải phong tỏa mở sổ tiết kiệm và chỉ giải tỏa sau khi cập nhật sang tên bên mua (mất ít nhất 2 tuần) thì bên bán nhà được nhận tiền tươi khi vừa công chứng xong.
- Tuy nhiên phương thức giải ngân này chỉ áp dụng đối với một số trường hợp như : nhà đất mới giao dịch gần đây (có nội dung cập nhật biến động trên sổ/giấy chứng nhận gần đây), sổ mới, thuộc khu vực có quy hoạch ổn định, v/v, khách cần nắm trước khi tiến hành đặt cọc nhà đất.
Xem thêm vay mua nhà lãi thấp.
Thông báo phê duyệt cho vay mua nhà khi làm hồ sơ vay :
- Trong một vài trường hợp, chưa tìm được ngôi nhà ưng ý, nhưng khách đã dự trù được tình hình tài chính, thì nên chủ động làm hồ sơ vay tại ngân hàng để có thông báo phê duyệt cho vay của ngân hàng.
- Thông báo này là cơ sở để ngân hàng xét duyệt cho vay, trong một vài tình huống khách có ý định thay đổi nhà đất mua khác lúc trước khi làm hồ sơ (thay vì mua và thế chấp chính nhà mua ban đầu), thì ngân hàng vẫn giải quyết linh động cho khách: Chỉ cần thay đổi điều kiện phê duyệt do thông báo cho vay đã có sẵn, khách được nhận ngay tiền vay.
- Điều này giúp ích cho việc khách không cần phải làm lại hồ sơ vay vốn (không cần tốn kém thời gian), chỉ cần gửi tài sản mua thay đổi lại cho ngân hàng.
Có thể bạn quan tâm : Sổ đỏ đất nông nghiệp đang thế chấp ngân hàng có được chuyển mục đích sử dụng đất ?
Nên mua nhà phố, mua đất nền xây nhà, hay mua nhà chung cư ?
Tùy mục đích sử dụng của khách là gì mà quyết định mua hay đầu tư.
Nếu mua để đầu tư sinh lợi, sẽ bán không để ở, thì nhà phố, hay đất nền là lựa chọn hợp lý nếu có nhiều yếu tố đánh giá là tiềm năng. Còn muốn sinh lợi trên nhà chung cư, căn hộ thì chỉ nên mua lúc dự án mới triển khai xây dựng phần móng (lưu ý là phải xây xong phần móng mới nên đầu tư).
Tuy nhiên điểm cần lưu ý để tránh rủi ro khi mua nhà chung cư, dự án căn hộ là :
- Đánh gía kỹ dự án thuộc chủ đầu tư có uy tín hay không, có nhiều dự án khả thi hay không. Một số chủ đầu tư bỏ lỡ dự án giữa chừng do tình hình tài chính không khả thi, dẫn đến người mua nhà thiệt thòi vì dự án không xây xong.
- Một số trường hợp chưa xong phần móng (chưa có pháp lý là hợp đồng mua bán), chủ đầu tư vẫn lách luật là mua bán theo hướng : Hợp đồng góp vốn. Điều này dẫn đến thiệt hại cho người mua nhà hình thành trong tương lai khi dự án không khả thi, mất đi quyền lợi hợp pháp vì pháp lý hợp đồng góp vốn không hợp lệ – Không có căn cứ để đòi lại quyền lợi hợp pháp.
Nhà chung cư tuy rủi ro, nhưng sẽ sinh lợi tuỳ theo mục đích khách là gì và tình hình tài chính. Quan điểm của cá nhân tôi : Nếu có số tiền ít và muốn mua nhà để ở, nên mua nhà chung cư trả góp để ổn định cuộc sống. Sau đó để dành một ít tiền đem đầu tư vào đất nền hay bất động sản ở vùng ven, ở tỉnh (giá bán thấp hơn) để sinh lợi.
Ví dụ : Nhà phố vào năm 2015 nếu để ở được cũng phải hơn 1,5 tỷ đồng, khách hàng của tôi (chị Hoa) lấy số tiền 1 tỷ đồng mua nhà chung cư quận Tân Bình để ở, còn lại 500 triệu đồng chị Hoa đầu tư đất nền tại Long An. Chị Hoa vẫn có nhà để ở và sinh lợi do đầu tư bất động sản.
Kết quả sau 5 năm : Nhà chung cư tuy lên giá chậm nhưng nếu bán thị trường vẫn hơn 2,1 tỷ đồng, đất nền Long An đã tăng nhanh giá đến 1,5 tỷ/nền. Chị Hoa đã có trong tay 3,6 tỷ đồng.
Chia sẻ với các bạn về một số tình huống thực tế về kinh nghiệm vay mua nhà trong quá trình tác nghiệp với khách hàng. Bạn có thêm nhiều trường hợp hay, hoặc cần góp ý để chúng tôi cập nhật cho phù hợp vui lòng gửi qua mail : Ctvebank@gmail.com.
Nguồn : Tham khảo từ khách hàng vay EBANK VIETNAM.
Tác giả : Minh Minh – Trích “Nhật ký chuyện nghề ngân hàng”
Có thể bạn quan tâm : Review về thẻ tín dụng là gì và cách sử dụng thẻ tín dụng an toàn
