Bất động sản tăng hay chững khi đến chu kỳ 10 năm ? Thanh Long từng rớt giá liệu có phải xu hướng đi theo đám đông vì tư duy lợi ích ?
Mấy hôm vừa rồi mình có bài chia sẻ về nên mua nhà hay thuê khi chưa có nhà ở, cốt yếu cũng chỉ là nhận định cảm quan, tư duy chủ quan về việc nhu cầu nhà ở là nhu cầu thiết yếu thì nên mua. Bài viết này cũng nhận được hưởng ứng từ mọi người.
Tuy nhiên mấy ngày vừa rồi mình có tham gia một vài diễn đàn, trong đó có một diễn đàn bất động sản (BĐS) thì thấy có 1 bài viết chủ thớt kêu gọi mọi người là hãy thôi “đầu cơ, đẩy giá BĐS tăng ảo”, hãy nhìn vào tình hình thực tế, hãy nhìn vào khó khăn hiện tại của ngành nông sản (sầu riêng) và nhiều doanh nghiệp sản xuất đang lâm vào cảnh khốn đốn sau Dịch Covid19, cốt yếu vấn đề chủ thớt có lời nhắn nhủ nho nhỏ đầy thiện lành : Hãy làm những việc có ích như gia tăng sản xuất để xã hội còn có của cải vật chất mà ăn, chứ đua nhau đi đầu tư BĐS thì kéo nhau cùng chết đói….
Rồi khiến cho mình chạnh lòng rồi nhìn lại, “ừ thì suy cho cùng chủ thớt kêu gọi cũng đúng”, xưa kia thuở khai hoang lập địa, ông bà nhà ta đã quen với nghề nông, nhờ có nghề nông cha truyền con nối mà đời đời kiếp kiếp vẫn có của cải để mà ăn.
Bao phen rồi giặc lăm le vào đánh, nhưng nhờ có hậu phương vững chắc là nghề nông, lại được mẹ thiên nhiên ưu ái rừng vàng biển bạc, vậy là bao lâu nay không chết đói vẫn xông pha ra trận..
Rồi kinh tế hoá các vị chạy theo tâm lý đám đông nên nghề nông thu hẹp, thương mại hóa dịch vụ khiến bất động sản tăng giá, các vị thấy lợi ích trước mắt nên đổ xô đi mua bán đất vì thấy lợi ích hơn.
Lợi hơn nhiều thì mình không biết đến, nhưng đợt dịch vừa rồi, là lúc chúng ta nên nhìn lại, quán xá thì ế ẩm, dịch vụ du lịch tạm ngưng.
Chi phí chi trả mặt bằng cao, không có tiền thanh toán cho nhân viên….
Nhiều người lại bỏ chốn thị thành, bỏ nghề “thương mại dịch vụ” tìm lại chốn quê yên bình xưa cũ để làm lại từ đầu, cầy sâu, cuốc bẫm, chăn nuôi,… nhưng ngặt nỗi lấy đâu ra đất đai để trồng trọt chăn nuôi bây giờ, khi mà hạn nặng thì đang ở Miền Tây, Miền Trung thì đất ven biển chuyển sang du dịch và thương mại hóa…
Sẵn sáng nay có trò chuyện với một vị khách hàng là nữ, chị có mấy hecta đất cho người bà con thuê trồng thanh long ở Bình Thuận khoảng 5 năm nay.
Đợt dịch vừa rồi cũng làm người bà con của chị lâm vào hoàn cảnh khốn đốn. Từ câu chuyện của chị chia sẻ, mình thấy gì đó xót xót, cốt lõi của vấn đề chỉ nằm ở chỗ “tư duy lợi ích cá nhân” và “văn hóa đi theo xu hướng đám đông”.
Nguyên nhân thanh long rớt giá vì sao ?
Nhấm nháp 1 chút vị ngọt sữa tươi thơm thơm cà phê (thức uống mình yêu thích), nhưng sau đó là cảm giác muốn dừng lại không còn muốn thưởng thức nữa, …
Mình ngẫng đầu nghiêng về phía chị, nghe nốt câu chuyện chị chia sẻ :
Chưa có vụ mùa nào thê thảm như đợt dịch vừa rồi. Chẳng là việc trồng thanh long cho đến khi xuất bán đối với bà con nông dân chỉ có 2 lựa chọn đầu ra :
- Đó là 1 bán cho thương lái Trung Quốc,
- Chọn lựa bán cho doanh nghiệp hoặc hộ thu mua nông sản trong nước.
Điều bất cập ở đây, nếu lựa chọn bán trong nước thì thông thường hàng phải đạt chuẩn VietGAP. Tuy nhiên, vấn đề ở chỗ để đạt chuẩn và đúng quy trình theo tiêu chí VietGAP đòi hỏi hộ nông dân phải chăm sóc kỹ lưỡng, tốn công chăm sóc, tốn kém nhiều chi phí hơn, trong khi giá thành bán trong nước cũng rất tương đương giá TQ mua, lợi nhuận thu về sau thu hoạch không cao như kỳ vọng.
Còn nếu lựa chọn bán cho thương lái Trung Quốc thì tương đối dễ thở hơn, thời gian ngắn ngày thu hoạch hơn, cũng từ đó bài toán chi phí thấp, lợi nhuận cao khiến cho bà con tâm lý thích lựa chọn đầu ra là thương lái Trung Quốc kể từ khi bắt đầu thương vụ mới.
Mà ngặt nỗi, tiêu chuẩn của thương lái Trung Quốc hơi bị khác thường, thậm chí “độc” lạ hơn ở chỗ : Trái thanh long phải to, càng to càng tốt, da căng bóng đi kèm là râu dài và xanh…nói chung thị hiếu của người Trung Quốc họ thích trái thanh long phải đẹp và bắt mắt. Chị nói đùa vui : Không biết họ thích đẹp để làm gì, mà cũng có thể bởi vì xứ sở văn hóa chùa chiềng nhiều nên chắc chỉ để đẹp phục vụ cho việc thờ cúng theo tập tục, còn để mà “ăn” thì phải nhìn lại…
Để đạt thị hiếu theo tiêu chí của họ thì rất dễ trồng, công chăm sóc cũng như chi phí rẻ hơn nhiều so với tiêu chuẩn VietGAP. Cho nên bà con thấy lợi ích trước mắt mà thích hơn.
Vì vậy xu hướng đi theo tâm lý đám đông vẫn là xu hướng, thấy người trước làm sao, người sau bắt chước rồi làm y chang vậy. Nguyên cả vùng lựa chọn đầu ra ngay từ lúc gieo trồng là mặc nhiên là sẽ bán cho thương lái Trung Quốc.
Mà với tiêu chuẩn thu mua tuy “đẹp” mà “độc” như trên của TQ => Anh hai là số 2 thì không ai dám số 1. Đợt dịch vừa rồi làm bằng chứng sống cho bài học tư duy lợi ích này. Anh hai không thu mua rồi thì còn lại cũng chẳng biết mà bán cho ai với tiêu chí “độc”, “lạ”, “đẹp” này. Bởi vì hàng xuất khẩu đi chính ngạch lúc nào cũng yêu cầu gắt gao : Dư lượng thuốc tăng trưởng không được vượt quá mức cho phép, trái không được to quá….
Thôi âu cũng là bài học vì tư duy lợi ích chứ biết nói sao cho vừa, chị chia sẻ.
Trở về chu kỳ 10 năm của bất động sản : Bất động sản đang chững lại hay tăng giá ?
Tại sao là chu kỳ BĐS 10 năm mà không phải là 5 năm hay 20 năm ?
Đây là câu chuyện bên lề có lẽ không liên quan, cũng có thể chỉ đúng ở một khía cạnh nào đó và mang tính tham khảo.
Trong quá trình tương tác và tác nghiệp với khách hàng, với vai trò “thẩm định tín dụng”, cụ thể công việc là đánh giá và nhận xét về một khoản vay, chúng tôi có nhiều cơ hội được tiếp xúc trực tiếp và đối thoại với những doanh nghiệp lớn.
Nếu như việc chia sẻ thông tin về những thành tích nổi bật, những quá trình mang đến thành công từ những CEO – linh hồn doanh nghiệp từ thưở Founder cho đến quy mô SME – Hệ thống quy mô doanh nghiệp lớn, bài bản được phổ biến rộng rãi trên phương diện truyền thông đến công chúng, để ai ai cùng biết đến.
Thì với chúng tôi những chia sẻ về những trãi nghiệm thất bại trong quá trình kinh doanh, một góc khuất trong quá trình vận hành dẫn đến khó khăn về mặt tài chính, cần sự hỗ trợ từ phía ngân hàng, thì đó mới là những chia sẻ thật lòng, rất “hiếm hoi”, nhưng vô cùng quý báu và là kinh nghiệm sâu sắc từ khách hàng của mình.
Bởi vì lẽ thường, những doanh nghiệp đương thời hoàng kim, họ được săn đón từ báo chí và không dễ dàng gì họ để cơ hội cho chúng tôi – Ngân hàng tiếp cận và tiếp thị những sản phẩm tài chính đến họ.
Chỉ khi gặp bất trắc, khó khăn, có vấn đề trong quản trị lúc này, thiếu hụt nguồn vốn thì lúc này, Ngân hàng mới đóng vai trò như ân nhân của họ.
Theo tư duy khách quan của chúng mình và nhận định được chia sẻ từ khách hàng của mình, mình chia sẻ lại :
- Chu kỳ BĐS cũng theo chu kỳ kinh doanh của doanh nghiệp : 10 năm là đến hạn quyết toán thuế 1 lần.
- Mà đụng đến thuế thì là chủ đề về “bài học gian lận”. Tại VN, đa số các doanh nghiệp đều có sự khác biệt lớn giữa doanh thu nội bộ (doanh thu thực) và doanh thu báo cáo thuế, cho nên có doanh nghiệp hoạt động chưa đủ 10 là giải tán, hoặc đến 10 năm là doanh thu khai thuế = 0, rồi thành lập doanh nghiệp khác hoặc chuyển sang cổ phần công ty khác để né tránh vấn đề này.
- Doanh nghiệp cán mốc chu kỳ 10 năm thì cũng lên quy mô cổ phần, các cổ đông tranh chấp quyền lợi và lợi ích, cũng không còn mấy mặn về phát triển chung. Đa số đến 10 năm là thời kỳ doanh nghiệp khó khăn, thay đổi cổ đông, tăng cổ phần, không vượt qua được thì phá sản. Đã khó khăn thì lấy đâu ra tiền đầu tư BĐS.
- Ban đầu lúc mới hoạt động công ty thì hiệu quả, có vốn thặng dư các Founder đi đầu tư BĐS, lấy ngắn nuôi dài. Đến khi cán mốc 10 năm thì khó khăn do lấy vốn ngắn hạn đem nuôi dài (mua BĐS), không có tiền thanh toán cổ đông, trả đối tác, không vượt qua được thì thanh khoản bất động sản để cán đán nợ nần.
- Đa số các SME VN sau 1 thời gian dài hoạt động thì mảng kinh doanh phụ là BĐS (các anh chị để ý đi). Do đó ngành chính không còn tạo ra lợi nhuận nữa, thay vào đó họ chuyển sang công ty con hoặc trái ngành…Công ty nào tích lũy nhiều bất động sản mà đang trong thời kỳ chững lại thì có nguy cơ “phá sản cao” nếu có tổng nợ lớn hơn 70% tổng tài sản khi vào thời kỳ suy thoái này.
- Chưa kể những vấn đề bên ngoài như “thay máu” dàn nhân sự chủ chốt trong công ty…theo chù kỳ 10 năm cũng là nguyên nhân ảnh hưởng đến chu kỳ chững lại của BĐS.
Câu chuyện chu kỳ bất động sản năm 2009 và năm 2020
Cứ theo chu kỳ của mấy ông SME lớn là hiểu chu kỳ 10 năm thị trường là ở giai đoạn nào rồi há.
Nếu anh chị nào có quan tâm đến giai đoạn năm 2009, thời kỳ đó lãi suất huy động gửi tiết kiệm đã lên đến 18%/năm còn lãi vay lên đến 25%/năm => Sẽ hiểu được câu chuyện và bản chất vấn đề, câu chuyện mình nói nằm ở đâu.
Tuy nhiên đó là sự chững lại của chu kỳ các BĐS đầu tư, còn BĐS nhà phố, chung cư thì có thể là câu chuyện khác vì luôn theo “nhu cầu” của đại đa số ng dân, mà đã là nhu cầu cao thì ắt có giá.
Xét cho cùng, làm gì cũng được đi theo đám đông cũng được nhưng theo “nhu cầu chính đáng” vẫn là nhu cầu có giá nhất trong các loại nhu cầu, còn “tư duy lợi ích” thì chắc có bền lâu.
Vì vậy có thể bạn tin hoặc không tin, nhưng với chúng tôi đều là bài học có giá trị về “tư duy lợi ích”.
Có thể bạn quan tâm bài viết : Đọc sách không ở đâu xa – Mỗi người bạn chúng ta là một quyển sách thú vị đáng đọc và học
